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Festpreis-Anbieter

Die Zauberformel der Branche lautet: Alles aus einer Hand zum Festpreis.
Viele Kunden wählen dieses Geschäftsmodell der Bauträger oder Generalunternehmer (GU), weil sie denken, Architekten seien zu teuer.

Ein Architekt ist jedoch um ca. 6% preiswerter als ein Bauträger oder GU, wenn es um ein absolut identisches Haus geht.
Wie kommt es dann, dass viele Bauinteressierte im »Festpreis« das verlässlichere Modell sehen, obwohl genau dies das riskanteste Modell überhaupt ist, finanziell wie qualitativ?

Beim Kauf vom Bauträger oder GU sparen Bauherren an den Entwurfskosten, denn das Haus wird nicht individuell geplant, sondern es wird ein Entwurf verkauft, den es schon gibt. Das ist nicht unbedingt nachteilig, wenn das Haus gut geplant ist. Also spart der Kunde beim Festpreis-Anbieter einen großen Teil des Planungshonorars. Das sind ca. 2% der Baukosten, also durchaus Geld.

Dennoch ist ein Haus vom GU teurer als vom Architekten, denn der GU kauft die Bauleistungen bei Handwerkern ein. Er fungiert als Zwischenhändler, kauft z. B. Verputzarbeiten für 25.000 € ein und verkauft sie für 29.000 € weiter. Dabei wird der GU versuchen, möglichst billige Anbieter zu finden, er wird sie im Preis drücken mit dem Hinweis, dass er den Handwerkern dann öfter Aufträge zukommen lässt. Da es so gut wie immer zu Nachträgen und »Sonderwünschen« der Bauherren komme, könne der Handwerker ja hier sein Geld zurückholen. Kunden sollten einmal versuchen, einen anderen Putz zu wählen, vielleicht einen guten Kalkputz. Dieser Sonderwünsch wäre dann richtig teuer.

Zwischenfazit
+  Beim GU sparen Bauherren einen Großteils des Entwurfshonorars.
+  Der GU kauft Handwerkerleistungen etwas preiswerter (oder billiger) ein.

-   Der GU verkauft die Handwerkerleistungen an die Bauherren mit seinem Gewinnaufschlag.

Unter dem Strich werden damit die Häuser von Festpreisanbietern um ca. 6-8% teurer als vom Architekten.

Aber warum sind dann die Bauträger- und Schlüsselfertighäuser so viel preiswerter?
Hier verwechseln Kunden den anfänglichen »Festpreis« mit dem Preis, den sie am Ende bezahlen werden.

Man muss kein gewiefter Kaufmann sein, um zu verstehen, wie so etwas funktionieren kann:

Beispiel:
Haus müsste eigentlich 370.000 € kosten, da der GU es für 320.000 € bei den Handwerkern einkauft (deren Leistung).
Der GU bietet einen Festpreis von 300.000 €, indem er Leistungen für 70.000 € aus seinem Festpreis herausnimmt (Kanal, Erdarbeiten, usw.)

Das ist der ganze Trick.
Damit verbunden sind einige teils gravierende Risiken für Käufer:

Risiken eines Festpreisvertrags - finanziell

Der Kunde gibt jemandem 400.000 €. Bau mir ein Haus. Was wird dieser Anbieter nun machen? Er wird versuchen, so viel wie möglich von den 400.000 € zu behalten. Wie wird der das machen?

Möglichkeit 1
Die Handwerkerleistungen billig einkaufen. Doch davon profitieren die Kunden nicht, im Gegenteil, denn wie werden Handwerker arbeiten, die im Preis gedrückt werden?

Möglichkeit 2
Wenn ein Festpreis vereinbart wurde, dann gilt dieser doch auch. Ja aber nur für die Leistungen, die in der Baubeschreibung stehen!
Genau das ist der Punkt bzw. das Missverständnis. Viele Käufer denken, für diesen »Festpreis« erhalten sie das Haus nach ihren Vorstellungen.
Käufer hoffen: Vielleicht kommt es zu geringfügigen Mehrkosten hier und da, aber viel dürfte das nicht sein.

https://www.bsb-ev.de/fileadmin/user_upload/Bauherren-Schutzbund/Aktuell/Studien/Abschlussbericht_IFB_Baubegleitende_Qualitaetskontrolle_22_06_2012.pdf

Die Grafik in diesem Bericht des Bauherren-Schutzbundes zeigt auf S. 15 der pdf-Datei, dass ein Großteil der Vertragsunterlagen fehlerhaft oder unvollständig seien und genau hier entstehen die Mehrkosten.

https://www.bsb-ev.de/fileadmin/user_upload/Bauherren-Schutzbund/Aktuell/Studien/Abschussbericht_IFB_Analyse_Bauvertraege_2010.pdf

Auch hier wird beanstandet, dass die meisten Festpreisverträge unvollständig sind. Verwunderlich ist das nur für diejenigen, die noch nie tiefer in diese Materie eingestiegen sind, denn das Kernproblem ist Folgendes:

Wenn die reinen Baukosten eines Hauses 300.000 € betragen (Kosten der Handwerker), dann stecken darin ca. 17% Nebenkosten für Allgemeine Verwaltungskosten (AGV), Wagniszuschläge und Gewinn. Diese ca. 17% Nebenkosten  fallen immer an, denn die Handwerker müssen von den Einkünften leben, ihre Firma am Laufen halten und Steuern bezahlen. Je nach Firmenstruktur können das auch mehr oder weniger als 17% sein, etwa wenn ein Handwerksbetrieb viel Büropersonal hat oder Geld für Werbung ausgibt.



Bauträger oder Generalunternehmer bauen selbst nicht! Sie kaufen Bauleistungen bei Handwerkern ein, denn die wenigsten haben eine eigene Baufirma und wenn, dann nur für ein oder zwei Gewerke. Da diese betriebseigenen Handwerker aber auch Gewinn erwirtschaften sollen, würde der Bauträger die Kosten seiner eigenen Handwerker nicht preiswerter gestalten.

Nun kauft der GU also z. B. 300.000 € Bauleistungen ein und wird darauf wiederum seine eigenen Unkosten aufschlagen.
Das sind wieder ca. 17% (siehe Tab. Handwerkerkosten).
Damit müsste er das Haus für ca. 350.000 € an die Kunden verkaufen.
Mit diesem Preis fürchtet er jedoch, den Auftrag an Mitbewerber zu verlieren.
Also werden einfach Leistungen im Vertrag nicht erwähnt.
Das ist - verkürzt dargestellt - die Problematik mit diesen Verträgen.

Aber kann ein GU nicht preiswerter einkaufen, weil er größere Mengen abnimmt? Irgendwo muss dieses Modell doch Vorteile haben? Hat es ja auch, die Frage ist nur, für wen? Der GU kauft selbst kein Material, er beauftragt dafür Firmen. Wenn diese Firma preiswerter einkaufen kann, ließe sie sich auch direkt von den Bauherren beauftragen.

Das Wörtchen »bauseits« in der Baubeschreibung bedeutet, dass der Käufer die Leistung selbst zu bezahlen hat.
In nahezu jeder Baubeschreibung fehlen die Erd- und Kanalarbeiten außerhalb des Hauses. Der Punkt ist nicht nur, dass das fehlt, sondern dass es nicht einmal ein Angebot gibt, was es kosten könnte. Elektroinstallationen sind meist so mickrig angeboten, dass sich hier die Elektrokosten schnell vervielfachen.

Das Modell der Festpreisanbieter ist die Intransparenz, das Weglassen von Leistungen und nur wenig konkrete Zusagen zur Bauqualität.
Sie erwecken den Eindruck, als bekämen Kunden hier alles umsonst, auch die Planung und Bauleitung. Wie viele Bauwillige würden noch zum GU gehen, wenn dieser offen zugeben würde, die beispielhaften 50.000 € zusätzlich zu verlangen, der Architekt nur 28.000 €?



Die Rechnung der obigen Tabelle ist fiktiv, zeigt aber die Möglichkeiten.
Für Planung und Bauleitung berechnet der GU nach außen hin nichts.
Sein Potenzial sind die Nachträge und Sonderwünsche, die aller Wahrscheinlichkeit nach beim GU teurer sein werden als beim Architekten mit Einzelvergabe.

Das ist keine Diskreditierung der Festpreisanbieter als Personen, sondern die Beschreibung des Geschäftsmodells.

Es wäre naiv anzunehmen, Bauherren könnten irgendwie diese ca. 17% Nebenkosten sparen.
Das bezahlen sie immer.
Beim Architekten ist es das Honorar, beim GU die ca. 17% für seine eigenen Unkosten und Gewinne und zusätzlich die Nachträge.

Zum Honorar:
Baunebenkosten sind nicht nur Architektenhonorare. Diese betragen nur etwa 45%, die restlichen 55% sind Bauleitung, Statik und haustechnische Planung.



Der GU kann nicht die kompletten Nebenkosten sparen, denn auch der Festpreis-Anbieter benötigt einen Bauantrag, eine Statik, usw. Aber er wird diese Nebenkosten nicht ausweisen, sondern in den »Festpreis« hineinrechnen.

Risiken eines Festpreisvertrags - qualitativ

Der GU kauft Bauleistung woanders ein und verkauft sie weiter. Das ist an sich nichts Verwerfliches.
Aber vermutlich beauftragt der GU tendenziell billige Handwerker, darauf haben die Käufer dann keinen Einfluss und das ist der nächste, gravierende Nachteil.

Ich hatte einen konkreten Fall erlebt, da beauftragte der Bauträger einen GU, der beauftragte wieder einen GU und der noch einen.
Auf die Baustelle kam ein bunter Trupp ausländischer Maurer, die in ihrem Leben sicherlich schon vieles gemacht haben, aber sicher nicht gemauert.
In der Not wurde ich als Bauleiter engagiert - und ließ den Rohbau wieder abreißen, so unbrauchbar war dieser.

Das ist sicherlich ein Extremfall, der aber zeigt: Egal, wen der GU als Handwerker auflaufen lässt, der Kunde muss das so hinnehmen.
Gute Handwerker arbeiten nur dann mit einem GU, wenn es gar nicht anders geht.

Käufer bei Festpreisanbieter haben keinen Einfluss auf die Wahl der Handwerker. Ein Haus wird aber von Handwerkern gebaut.
Es gibt kein direktes Vertragsverhältnis zwischen Bauherrn und Handwerkern, was nicht nur die Einflussnahme deutlich reduziert, sondern auch die Motivation der Handwerker. Wenn die Bauherren in ihrer Freude über das wachsende Haus auf der Baustelle mit den Handwerkern reden, dann muss ihnen klar sein, dass sie nicht weisungsbefugt sind. Alles, was die Bauherren dem Handwerker als Sonderwunsch antragen, muss über den Schreibtisch des GU - und preiswerter wird es dadurch nicht.

Risiken eines Festpreisvertrags - teure Nachträge

Ein Fall aus der Praxis:
Die Bauherrin besuchte täglich die Baustelle. Die Installateure waren am Werk, das Dach war fast eingedeckt.
Der Heizungsmonteur fragte die Bauherrin, warum sie sich keine Solarleitung vom Heizraum bis unters Dach einbauen lasse, jetzt sei das noch problemlos möglich. Was das denn koste? Um die 600 Euro. »Gute Idee«, fand die Bauherrin und wies den Installateur an, das einzubauen. Tags darauf kam vom GU ein Nachtragsangebot über 2.600 Euro für diese Solarleitung. Entweder akzeptieren oder es gibt keine Solarleitung. So ging das beinahe wöchentlich.

Risiken eines Festpreisvertrags - kein Anspruch auf Sonderwünsche nach Vertragsabschluss

Aber haben Bauherren nicht das Recht, dass Sonderwünsche umgesetzt werden? Nein, haben sie nicht.
Vertragsgegenstand ist das Haus in der zeichnerischen Darstellung, wie sie dem Vertrag beigefügt wurde.
Jeder Sonderwunsch ist rechtlich gesehen eine Vertragsänderung!

Der GU ist nicht verpflichtet, etwas zu ändern. Er kann es aus Kulanzgründen - und gegen Aufpreis - tun, aber er muss nicht.
Wer einen Neuwagen bestellt, kann hinterher auch nichts mehr ändern, nur bestellt man hier ein fertiges, klar definiertes Produkt.

Aus dem GU-Vertrag kommen Bauherren auch nicht heraus. Stellt sich heraus, dass der GU einige Pfuschfirmen beauftragt hat, kann der Bauherr diesen Firmen nicht kündigen, denn es gibt kein Vertragsverhältnis zu den Firmen. Bauherren können den GU anmahnen, einen Gutachter beauftragen, aber um aus dem Vertrag als Ganzes herauszukommen, muss schon sehr viel vorgefallen sein. Auch kann der GU dann auf entgangenen Gewinn klagen und das wären dann Summen, die Käufer vor einer Kündigung abhalten.

Risiken eines Festpreisvertrags -  Insolvenzgefahr höher?

Beim Festpreisanbieter bekommt man alles aus einer Hand, nur ein Ansprechpartner auch später bei der Gewährleistung.
Das wird immer wieder als der große Vorteil genannt. Doch worin genau besteht hier der Vorteil? Er wird dafür einen Risikozuschlag in den »Festpreis« einrechnen, alles andere wäre kaufmännisches Harakiri. Da aber auch schon der Verputzer das Risiko einkalkuliert, bezahlt der Bauherr diese Risikorückstellung doppelt.

Beispiel: Es gibt einen Putzriss. Die Bauherren rufen nicht den Verputzer an, sondern den Generalunternehmer (GU).
Egal, worin die Ursache für den Putzriss liegt, der GU haftet dafür. Das ist tatsächlich ein Vorteil, denn bei einem Schaden schiebt es jeder auf den anderen. Geht der Verputzer insolvent, muss der GU das trotzdem übernehmen.

Aber was, wenn der GU insolvent wird? Gute Handwerksfirmen gehen sehr selten pleite.
Suchen GU aber wirklich die guten und damit etwas teureren Firmen aus? Warum sollten sie das tun?

Aber ist es nicht ein Widerspruch, wenn ich einerseits darlege, dass GU teurer sind als Architekten und gleichzeitig Insolvenzgefährdeter sind?
Wenn ein GU Billigfirmen beauftragt, haftet er für deren Arbeit und wenn diese Billigfirmen dann insolvent werden, haftet der GU alleine, was doppelt dramatisch ist, weil die Wahrscheinlichkeit, dass Billighandwerker auch mangelhafte Leistung erbringen, deutlich höher ist.

Deshalb reduziert sich dieser Haftungsvorteil auf die Frage: Wer geht mit welcher Wahrscheinlichkeit insolvent? Der GU oder der Verputzer oder jede andere Handwerkerfirma? Erfahrungsgemäß erwischt es die GU häufiger und dann haben die Käufer überhaupt keinen Ansprechpartner mehr.
So betrachtet ist auch dieser angebliche Vorteil bei der Gewährleistung eigentlich keiner.

Die Wahrscheinlichkeit für eine Insolvenz ist für Baufirmen, die regelmäßig mit einem GU arbeiten, deutlich höher als für Handwerker, die einen großen Bogen um GU machen. Zwar können GU einem Handwerker pro Jahr viele Aufträge zuschanzen, aber all das nützt wenig, wenn sie im Preis gedrückt werden. Die Hoffnung dieser angekauften Handwerker liegt in den Sonderwünschen der Bauherren, die dann teuer werden müssen.

Auch kalkulieren nicht alle GU professionell, verwenden Erfahrungswerte und sind hin und wieder bei Sonderwünschen vor Vertragsgewinn zu großzügig. Wie schon erwähnt geht es hier in keiner Weise darum, GU als Personen zu diskreditieren, meine Bedenken richten sich ausschließlich gegen das Geschäftsmodell. Die GU-Verträge werden zu einem zu frühen Zeitpunkt geschlossen, viel zu früh. Das Haus ist von beiden Vertragsparteien noch nicht im Detail durchgeplant und -gerechnet. Es gibt vermutlich noch kein Bodengutachten, keine Statik, eigentlich nichts außer einer Zeichnung im Maßstab 1 : 100 und eine rudimentäre Baubeschreibung.

GU werden erst aktiv, wenn sie einen unterschriebenen Auftrag haben.
Das ist im Grunde das Problem, aus dem sich die anderen Probleme ableiten.

Risiken eines Festpreisvertrags -  Teure Nachträge

Nachträge gibt es immer, meist in Form von Sonderwünschen. Diese verteuern auch ein Architektenhaus, nur sind hier die Kosten geringer, weil es die Handwerker selbst sind, die mit den Bauherren diese Nachträge abrechnen. Beim GU läuft jeder Nachtrag über den Schreibtisch des GU.

Aus welchem Grund sollte ein GU einen Nachtrag oder Sonderwunsch preiswert abrechnen? Das muss er nicht, denn er hat ja bereits einen Vertrag.
Er wäre ein schlechter Kaufmann, würde der zusätzliche Kosten niedrig ansetzen.

Noch schlimmer sind die »Ausbauhäuser«, bei denen die Bauherren nur einen Rohbau mit Dach und Fenster übernehmen, den Rest müssen sie selbst beauftragen. Das wäre, als bekäme man ein Auto ohne Motor und Innenverkleidung zu einem günstigen Preis, den »Rest« müsse man dann aber selbst beauftragen. Hier locken die extrem niedrigen Preise, es ist die Gier auf ein Schnäppchen, welche Bauherren einen Vertrag unterzeichnen lässt, mit dem sie unter anderen Umständen nicht einmal einen Kühlschrank kaufen würden. Diese Naivität ist kaum erklärbar, auch nicht, wie sich in seriösen Geschäften Begriffe einfinden können wie »schlüsselfertig«, ein vollkommen undefinierter Terminus.

Architekten

Sind also die GU die Bösen und die Architekten die Guten? Wenn dem so wäre, hätte sich das längst herumgesprochen.
Ein Architekt, der schlecht mit Baukosten umgeht, kann für Bauherren schlimmer sein als ein GU, der seinen »Festpreis« nachträglich erhöht.
Eine »Kostenschätzung nach DIN 276« ist nicht ansatzweise besser als ein »Festpreis«. Irgendwoher muss das Vorurteil ja kommen, dass Architekten teurer seien.

Um Baukosten von Anfang an realistisch einzuschätzen (oder sie im Idealfall nicht zu schätzen, sondern zu berechnen), ist große Erfahrung erforderlich - und auch viele Projekte, die bei den Kosten schief gingen, denn gerade im Bauen lernt man aus Fehlern. Es gibt sehr gute Entwurfsarchitekten, die aber manchmal etwas über dem Boden schweben und das Bauen sehr stark künstlerisch betrachten. Wenn diese dann einen Bauherren finden, den es nicht sonderlich stört, wenn auch geschätzten 1,0 Mio. Euro Baukosten später 1,7 Mio. werden, dann kann das ja passen.

Man muss nicht jedes Projekt unter großem Kostendruck durchführen, aber diese Freiheit kann nur einer gewähren: die Bauherren selbst.

Wenn also ein Architekt die übliche »Kostenschätzung nach DIN 276« vorlegt, dann sollten die Alarmglocken läuten, denn diese ist nichts anderes als die Annahme, dass 1 m2 Wohnfläche z. B. 2.300 € kosten könnte. Woher der Planer aber diese 2.300 € hat, was sie an Bauleistungen beinhalten und was nicht, das wird er nicht wissen, sondern sich auf Referenzwerte berufen, etwa des BKI. Doch das wäre vergleichbar einer Schätzung, wie viel Geld eine Familie in 10 Jahren für Lebensmittel, Urlaub und alles andere ausgibt. Auch hierfür gibt es statistische Mittelwerte, die eine Größenordnung vorgeben, mehr nicht.

Wenn aber ein Architekt ein transparentes Instrumentarium für Baukosten hat, das weit über die DIN 2776 hinaus geht, dann ist ein Architekt die bessere Wahl, weil er  auf der Seite der Bauherren steht, seine Berufsordnung macht ihn zum Sachwalter der Bauherren. Er berechnet sein Honorar extra und mischt es nicht in die Baukosten, Fatalerweise wird dem Architektenstand gerade diese Transparenz im Privathausbau zum Nachteil und er muss zusehen, wie sich die »Festpreis«-Anbieter mit aggressiv-emotionalisierter Werbung den Privathaus-Markt unter sich aufteilen.

Wie viel Vertrauen hätten wir in einen Notar, der nebenbei mit Grundstücken handelt?
Bauen ist Vertrauenssache und das beginnt beim Geschäftsmodell.
Architekten sind die einzigen, die gut ausgebildet sind und auf Seiten der Bauherren stehen.

Für eine Baufamilie geht es um sehr viel Geld und gerade darum sind sie anfällig für verführerische Angebote.
Es ist nicht die Gier oder der Geiz, der blind macht, sondern die Hoffnung, dass »schon alles gut gehen wird mit dem Festpreis«.
Das kann aber nicht gutgehen, rein kaufmännisch schon nicht. Es könnte nur gut gehen, wenn der Anbieter alles offenlegt, all seine Preise und Gewinne, doch das wird er sicherlich nicht tun, denn dann wäre er nachprüfbar.

Bei gleicher Bauqualität ist die Zusammenarbeit mit einem Architekten preiswerter. Der Unterschied dürfte darin bestehen, dass ein seriöser Architekt die Bauqualität nicht unter ein gewisses Niveau senken wird, weil er dann Pfusch planen würde. Architektenhäuser werden dann teurer, wenn die Bauherren eine hohe Qualität wünschen. Dann aber würde dieses Haus auch beim Festpreisanbieter teurer werden, deutlich teurer sogar. Auch haben Architekten eine größere Bandbreite. Man versuche einmal, bei einem GU ein Ziegelmassivdach oder eine Wandheizung zu bestellen. Das wäre unbezahlbar, wenn er es überhaupt anbietet. Oder die schönen schrägen Leibungen, Gesimse auf gezogenem Putz und nicht aus Styropor. All das eben, was ein Haus schön machen kann.

Rational und kaufmännisch ist nicht zu erklären, warum Bauherren das Modell des »Festpreises« wählen.
Vielleicht liegt es daran, dass wir bei großen Entscheidungen irrational werden und uns die Dinge schönreden.
Es wäre einfach angenehm, ein Haus für 300.000 € zu bekommen, das eigentlich 380.000 € kostet.
Darin liegt die Hoffnung der Bauherren, das reden sie sich ein und lassen es sich einreden.
So ließen sich so manche Anlegermodelle verkaufen mit sagenhaften Renditen und so werden Häuser verkauft.

Ich hatte schon viele Baubeschreibungen zu prüfen, bei manchen war ich fassungslos, wie Bauherren überhaupt mit dem Gedanken spielen konnten, das zu unterschreiben. Sie hatten Zweifel - sonst hätten sie mir den Vertrag nicht zur Prüfung geschickt - aber sie waren bereit, diesen Vertrag zu unterschrieben, zu verlockend war die Aussicht, dieses Haus doch »irgendwie« für so wenig Geld zu bekommen. In einem Fall über 300.000 € als »Festpreis« fehlten 90.000 €, dazu kam, dass der Entwurf atemberaubend hässlich und unpraktisch war.

In der Betrachtung der Architektenhonorare hatte ich bisher die Bauleitung ausgeklammert, um sie nun gesondert zu betrachten.

Bei einem GU gibt es die Bauleitung umsonst. Auch das ein Zeichen großer Naivität. Natürlich wird ein firmeninterner Bauleiter die Baustellen abfahren, aber das ist keine Bauleitung im Sinne der Käufer oder glauben diese, dieser Bauleiter würde den Käufern mitteilen, dass hier und dort gepfuscht wurde? Solche Makel werden dann eher kaschiert, was bei den Käufern ein Eindruck weckt, es liefe ja ganz gut auf der Baustelle.

Wenn eine Bauleitung qualitätssichernd sein soll im Sinne der Bauherren, dann nützt ihnen die GU-Bauleitung gar nichts, denn die Aufgabe dieses Bauleiters ist es, auf die Effizienz zu achten und nur dann auf die Qualität, wenn zu befürchten ist, dass es zu regresspflichtigen Schäden kommen kann.
Das hat mit Bauleitung im Sinne der Bauherren nichts zu tun, wenn sich der GU quasi selbst überwachen darf.

Bauleitung muss man immer gesondert betrachten, auch beim Architektenmodell.
Als qualitätssichernde Maßnahme kann es sinnvoll sein, dafür eine externe Bauleitung einzusetzen wegen des Vieraugenprinzips.

Das Institut für Bauforschung e.V. hat 2015 im Auftrag des Bauherren-Schutzbundes e. V. eine Studie (https://www.bsb-ev.de/analysen_und_studien/)  veröffentlicht, in welcher Bauschäden untersucht wurden. Die Zahl der Schadensfälle, die über Versicherungen abgewickelt wurden, nahm in 10 Jahren um das 4,5-fache zu! Fast 90% der Schäden betrafen Bauteile quer durch ein Haus. Wenn solche Schäden den Versicherungen gemeldet werden, ist davon auszugehen, dass die Baufirmen wohl wussten, dass die Schuld bei ihnen lag und es kann nur vermutet werden, wie hoch die Schadensfälle sind, die nicht vor Gericht gehen und damit auch nicht über eine Versicherung.

Nicht nur die Zahl der Bauschäden hat sich drastisch erhöht, auch die Bauschadenssumme.
Sie hat sich auf 67.000 Euro je Fall in 10 Jahren verdoppelt. Mehr Schäden und größere Schäden. Verwunderlich ist das nicht.

Bis dato waren die Jahre zwischen 1960 – 1980 geprägt von schlechter Bauqualität, doch wie wir heute bauen ist im Durchschnitt noch schlechter, nur anders. Das ist keine Miesmacherei, wenn Bauschäden in diesem Ausmaß zunehmen. Nun wird jeder Bauherr denken, dass dieser Kelch an ihm vorüberzieht, aber rein statistisch ist das eher unwahrscheinlich. Eine fehlende Ausführungsplanung bedeutet, dass es keine gewerkübergreifende Lösung für bauliche Details gibt, doch genau diese Schnittstellen vom Maurer zum Zimmerer oder Verputzer, vom Installateur zum Estrichleger, usw. bergen das Risikopotential.

Auch mit einem Architekten kann es zu Fehlern kommen, aber das Fehlerpotenzial ist geringer, weil es detaillierte Ausführungspläne gibt.
Beim GU fehlt das Vieraugenprinzip, niemand prüft dessen Ausführungspläne und das hat auch einen Grund:
Der GU muss diese Pläne nicht herausgeben! Auch das unerklärlich, aber sogar richterlich gedeckt.
Ein Käufer hat keinen Anspruch auf diese Pläne!
Wer das nicht glaubt, möge sich im GU-Vertrag zusichern lassen, dass man ihm alle bautechnischen Nachweise und Ausführungspläne aushändigen soll.

Das IWW hat 2010 einen Beitrag zu diesem Thema veröffentlicht:  http://www.iww.de/fileserver/iww/files/520.pdf

Es genügt allerdings der gesunde Menschenverstand, um zu erkennen, dass

• ein Architekt preiswerter bauen lassen kann als ein GU,
• die Bauqualität beim Architekten höher ist.

Der GU verteuert das Bauen, weil er eine Art Zwischenhändler ist. Er kauft und verkauft Bauleistungen. Dafür bekommt er von den Kunden eine gewisse Summe Geld, von der er natürlich versuchen wird, so viel wie möglich zu behalten. Also liegt die Versuchung nahe, billige Baufirmen einzukaufen.

Es sollte nur einen geben, der entscheidet, ob man die Qualität stellenweise absenkt: Das sind die Bauherren selbst.
Man kann an jeder Stelle des Bauens einen kleinen Betrag sparen, was sich summiert.
Aber die Kunden müssen wissen, welche Nachteile sie sich damit einkaufen.
Ein Architekt ist der Sachwalter der Bauherren und damit die einzige Berufsgruppe, die voll auf der Seite der Bauherren steht, sieht man vom Bauherrenschutzbund ab, der meist erst dann gerufen wird, wenn es richtig schlecht läuft.

Auch unter Architekten gibt es qualitative Unterschiede. Junge Kollegen können die Erfahrung noch nicht haben, die erforderlich ist, um eine nachtragsarme Ausschreibung zu erstellen, denn eine lückenhafte Ausschreibung führt dann auch wieder zu teuren Nachträgen. Sie sehen den Beruf gerne mehr aus dem künstlerischen Blickwinkel.

Schicken Sie mir die Baubeschreibung, wenn Sie vorhaben, mit einem GU zu bauen.
Ich prüfe sie, indem ich sie durch meine Kostensoftware laufen lasse.
Auf diese Weise bleibe ich stets am Thema und kann darüber auch weiterhin informieren.

Es ist einfach bedauerlich, wenn meist junge Familien der Verlockungen der GU erliegen, um dann hinterher mindestens dasselbe bezahlt zu haben, als wenn sie gleich mit einem Architekten geplant hätten. Das alleine wäre aber nicht der Punkt, denn bei Kostengleichstand wäre es dann ja egal. Aber für dasselbe Geld bekommen Baufamilien beim Architekten die bessere Qualität, nicht nur beim Entwurf, sondern auch in der Bauausführung.

Sind Generalunternehmer generell abzulehnen?

Nein. Bei Großprojekten mag die generelle Haftungsübernahme ein Vorteil sein, weil an einem solchen Projekt so viele Firmen mitwirken, dass die Suche nach dem Schadensverursacher die Suche im Heuhaufen werden kann. Aber bei einem Privathaus ist das anders. Die Ursachen für einen Putzriss finden sich immer, notfalls mit einem Sachverständigen.

Generalunternehmer (GU) können sinnvoll sein bei sehr großen Bauprojekten oder bei sehr speziellen. Ein Weingut lässt sich gut mit einem GU planen und bauen, wenn sich dieser GU auf Weingüter spezialisiert hat. Immer dann, wenn es nicht auf bauliche Ausführungen im Detail ankommt, sondern es - wie bei einem Weingut - nur darauf ankommt, eine bauliche Hülle für die Weinproduktion zu bauen. Auch ein großes Hotel, Krankenhaus, usw. sind Aufgaben für GU. Ebenso der Geschosswohnungsbau, der fest in Händen von GU ist. Hier gibt es ja noch keine konkreten Bauherren, der Bauherr ist meist eine Investorengruppe. Etwas böse gesagt treffen hier 2 Parteien aufeinander, denen das Gebäude an sich gleichgültig ist, Hauptsache die Rendite stimmt.

Wichtig ist, dass der Bauherr ein Bauprofi ist, denn dann begegnen sich Bauherr und GU fachlich auf Augenhöhe. Der Vertrag ist dann ein Tauziehen um jeweils günstige Konditionen, zur Bauabnahme kommt der Bauherr dann mit Anwalt und Sachverständigen, um am Ende noch einen Nachlass herauszuholen. Solche GU für Großprojekte sind große Baukonzerne wie Hochtief, sie haben eine diesbezügliche Bürostruktur.

Bei Privathäusern bieten jedoch oftmals GU die Leistung an, die oftmals gar nicht die Ausbildung haben, die der von Architekten adäquat sind. Auch fehlt diesen GU oftmals das Herzblut, ein richtig gutes und schönes Haus zu entwerfen, denn sie sparen bereits an der Planung.

Bei Privathäusern macht ein GU keinen Sinn, denn er ist teurer als ein Architekt und die Bauqualität womöglich niedriger, eben weil der GU die Handwerksleistungen fremd einkauft und dafür einen Handelsaufschlag kalkulieren muss. Dieses Geld fehlt in der Gesamtkalkulation.

Energie-Effizienz	Guaranteed Maximum Price (GMP)