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Bauleitung
"Wer glaubt, dass ein Bauleiter den Bau leitet,
der glaubt auch,
dass ein Zitronenfalter Zitronen faltet."
Unbekannter Handwerker :-)
Trotz Zitronenfalter braucht man einen Bauleiter, das schreibt die Landesbauordnung vor.
Bauherren dürfen keine Bauleitung übernehmen, weil Ihnen die Fachkunde fehlt.
Ich kann Bauleitungen anbieten, aber nur im Umkreis bis zu 100 km zu München und selbst bei 100 km sind die Fahrkosten schon erheblich.
Für Bauherren ist es kaum möglich, die Bauleitung einzuschätzen. Oft ist sie einfach der »Rest der Planungsarbeiten«. Der Bauleiter prüft auf der Baustelle, ob alles sachgerecht umgesetzt wird, doch das ist nur etwa 1/3 seiner Arbeit. Er muss Rechnungen prüfen, einen Bauzeitenplan aufstellen, Abnahmen durchführen und einiges mehr.
Auch gibt es 2 Arten der Bauleitung. In den Landesbauordnungen steht, dass es einen Bauleiter geben muss und dass diese Tätigkeit nicht von Bauherren übernommen darf, weil sie eine Fachkompetenz voraussetzt. Doch in dieser vom Gesetz geforderten Bauleitung geht es nicht um die Qualität der Handwerkerleistungen. Eine Wand kann krumm sein, eine Decke schief, das alles ist hier nicht gemeint. Dieser Bauleiter im Sinn der Bauordnung muss nur prüfen, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, also Schutz der Nachbarn und Passanten, die Einhaltung von Abstandsflächen, Wandhöhen, usw.
Bauleitung als Qualitätssicherung kann - theoretisch - von den Bauherren übernommen werden und oft sind es gerade die Bauherren, die feststellen, dass etwas falsch gebaut wurde.
Die Bauleitung ist die teuerste und umfangreichste Planungsleistung. Sie umfasst nicht nur die Bauleitung auf der Baustelle, sondern auch viel Büroarbeit. Wie intensiv er bei einem Projekt gefordert ist, hängt sehr stark von der Genauigkeit der Ausführungsplanung ab. Fehlen solche Pläne oder sind sie unvollständig, gerät jedes Projekt ins Stocken, denn es ist nicht Aufgabe eines Bauleiters, vor Ort Details zu zeichnen. Der Bauleiter überwacht den Einbau, er selbst plant nicht.
Die Grenzen zur Projektsteuerung sind schwimmend, denn der Bauleiter muss auch einen Bauzeitenplan erstellen, wann welche Handwerker auf der Baustelle arbeiten sollen. Aber wenn der Bauleiter nicht mit der Ausschreibung oder der Ausführungsplanung beauftragt wurde, ist sein Bauzeitenplan stark abhängig von den Vorleistungen anderer Planer.
Weil das alles ziemlich kompliziert klingt – und auch ist – reagieren Bauherren richtig, indem sie sagen: »Das überfordert mich, das soll jemand für mich übernehmen«. Also ein Architekt oder ein Festpreisanbieter. Aber egal, ob und wie viel Bauherren delegieren, formal bleibt es ihre Baustelle und auch an der Qualität wird niemand ein größeres Interesse haben als die Bauherren. Also werden sie oft ihre Baustelle besuchen, vielleicht sogar täglich und dabei fallen ihnen dann gewisse Dinge auf, die aus ihrer Sicht nicht passen und dann sind die Bauherren voll involviert.
Hier noch einmal der Hinweis aus dem Abschnitt des Innenausbaus:
Wenn Bauherren auch den Innenausbau von uns geplant haben wollen, ist es geradezu obligatorisch, dass wir dann auch die Bauleitung übernehmen. Ich spreche hier aus Erfahrung. Es funktioniert nicht, wenn die Entfernung zu groß ist. Ein externer Bauleiter wird das Projekt nie so zusammenhalten können. Als Faustformel kann ich hier anbieten:
Wir können die Bauleitung übernehmen im Umkreis von 100 km rund um München. Bei Baukosten über 1,5 Mio. Euro auch 200 km, pro 1 Mio. Euro zusätzlicher Baukosten weitere 100 km. Das mag merkwürdig klingen, aber zu einer wirtschaftlichen Planung gehört auch, dass sie für den Architekten auch wirtschaftlich ist.
Sehr vieles hängt also davon ab, ob die Bauherren auch den Innenausbau beauftragen, denn dann ist das ein anderes Projekt, sehr viel komplexer und intensiver. Kümmern sich die Bauherren selbst um den Innenausbau und die Beleuchtung, kann die Bauleitung auch ein externer Bauleiter übernehmen.
Bei sehr hochwertigen Projekten aber funktioniert das nicht, weder qualitativ, noch hinsichtlich der Baukosten und auch zeitlich nicht.
Das klingt sehr elitär, wenn zwischen gut, hochwertig und sehr hochwertig unterschieden wird. Doch damit geht keinerlei Bewertung einher. Niemand ist ein besserer Mensch, weil er teurer bauen kann und Glück lässt sich bekanntlich sowieso nicht kaufen. Ich meine das also rein sachlich, wenn ich von »hochwertig« spreche. Es geht um den Koordinationsaufwand.