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Sonderwünsche
Einer der großen Aufgaben beim Bauen ist der Umgang mit den Bauherren, denn hier ergibt sich oft ein Dilemma:
Es sind die Bauherren, die mit ihren Forderungen nach Hausform, Wohnfläche und Qualität wesentlich die Baukosten festlegen.
Doch den Bauherren fehlt das Fachwissen, das zu überblicken.
Sie können die Tragweite mancher Entscheidungen kaum überblicken.
Wenn es dann einen Vertragspartner gibt, der einen eher saloppen Umgang mit den Baukosten pflegt, dann werden Bauherren in die Kostenfalle laufen.
Dagegen gibt es nur ein Mittel:
Die Baukosten müssen gemeinsam erarbeitet werden.
Das beginnt damit, den Wohnflächenbedarf festzulegen, bei kleinen Häusern weniger über definierte Räume als über die Möblierungsliste.
So wird gleich zu Beginn - noch bevor Pläne gezeichnet werden - deutlich, ob das Budget diese Hausgröße überhaupt ermöglicht.
Wenn nicht, macht es keinen Sinn, einen Entwurf zu zeichnen.
Genau hier ist eine elementare Schnittstelle.
Bauherren kleiner Häuser wünschen sich ein möglichst großes Haus in guter Qualität zu einem niedrigen Preis.
Sie werden immer auf einen Anbieter treffen, der ihnen das zusichert. Kommen dann nach Vertragsabschluss die Mehrkosten, stellen die Bauherren fest, wie weich der Vertrag formuliert war. Sie akzeptieren dann eben diese Mehrkosten - müssen sie auch und lassen sich einreden, das wären alles Sonderwünsche gewesen.
Es gibt keine Sonderwünsche!
Sonderwünsche wird das genannt, was man zu Beginn einer Planung vergessen hat. Bei einem Auto ist eine Hifi-Anlage ein Sonderwunsch. Das wird klar ersichtlich aus der Preisliste für Neufahrzeuge. Es gibt ein Basisfahrzeug und alles, was darüber hinaus geht, ist ein Sonderwunsch.
Bei einem Haus gibt es kein Standardhaus. Wenn sich Bauherren elektrisch betriebene Rollläden wünschen, ist das kein Sonderwunsch, sondern ein Teil dessen, was sie haben wollen. Wenn natürlich das Haus zu Beginn nach allen Regeln der Kunst heruntergerechnet wurde, dann wird praktisch alles zum Sonderwunsch.
Fast alle Bauherren geraten in diese Kostenfalle, weil ihnen ihre Planer oder Bauträger keine transparenten Baukosten vorlegen.
Ich plane nun schon 25 Jahre Privathäuser und in diesen Jahren habe ich überlegt, wie es gelingen kann, von Beginn an mit realistischen Baukosten zu arbeiten. Seit 1999 habe ich dafür eine bürointerne Kostensoftware, die immer wieder verfeinert wurde. Es dauert einige Stunden, dann sind die Kosten definiert - wäre da nicht der »Faktor Mensch«.
Wenn sich Planer/Hausverkäufer und Bauherren treffen, steht ein großes Geschäft im Raum. Die Bauherren sagen, wie viel Geld sie aufbringen können oder wollen. Sie gehen davon aus, dass ihnen Profis gegenübersitzen, die Baukosten sehr genau ermitteln können. die sich daraus ergebenden Kostenschätzungen oder Festpreise sind sehr oft 20% zu niedrig. Das liegt daran, dass die Anbieter dem unbewussten Drängen der Kunden nachgeben und erst einmal versichern, dass z. B. 150 m2 Wohnfläche mit Keller für 300.000 € Baukosten machbar sind. Nur ist das nicht machbar, es sei denn, man baut eine Bruchbude mit einem Minimum an Ausstattung. Es werden am Ende 380.000 €.
Noch einmal sei betont, dass es keine Sonderwünsche gibt beim Bauen. Es gibt Dinge, die Bauherren wollen oder nicht wollen. Staubsaugeranlage, Mediencenter, Klappläden, schöne Türen und vieles mehr sind Dinge, die vorab besprochen werden müssen. Das ist tatsächlich vergleichbar mit einem Neuwagenkauf, nur ist beim Haus die Liste wesentlich länger und auch abhängig von der Hausgröße.
Nun kann es vorkommen, dass Bauherren einen dieser Wünsche nicht haben wollen (keine Staubsaugeranlage). Irgendwann in der späten Planungs- oder gar Bauphase wollen sie nun doch eine solche Anlage. Dann gibt es eine Preisliste, was diese Staubsaugeranlage kostet.
Bauherren müssen sich frühzeitig für gewisse Standards entscheiden und nach meiner Erfahrung machen sie das sogar gerne, wenn ihnen jemand dabei hilft. Man kann den Rohbau mit guten oder weniger guten Ziegeln bauen, mit einer 36,5er Außenwanddicke oder 42,5 oder sogar 49 cm. Eine solche Entscheidung treffen Bauherren schnell, wenn ihnen gesagt wird, worin der Preis- und Qualitätsunterschied liegt.
Um als Planer eine hohe Kostensicherheit zu gewährleisten, müssen sie sich mit ihren Bauherren intensiv zusammensetzen und das zukünftige Haus durchsprechen, konkret, jeweils mit Kosten und Heizkosten. Kein Gespräch über Architektur, sondern zuerst eines über Kosten. In diesem Gespräch werden die Qualitätsstandards besprochen und auch gleich in die Software eingegeben. All das - ich wiederhole mich - ohne dass bereits ein Plan gezeichnet wurde. Ein Plan in diesem frühen Stadium würde eher stören als helfen.
1. Möbel festlegen. Sie ergeben einen gewissen Wohnflächendarf
2. Möbel Räumen zuordnen. Es kommen dann Türen hinzu mit ihrem Flächenbedarf
3. Außentüren, bodentief verglaste Flächen festlegen. Auch sie haben einen indirekten Flächenbedarf
4. Software übersetzt diese Fläche in ein fiktives, zweigeschossiges Haus in einfachster Ausführung
5. Jeder Wunsch verändert die Baukosten dieses fiktiven Hauses.
Erst wenn diese Baukosten im Rahmen des Budgets liegen, macht das zeichnerische Entwerfen überhaupt erst Sinn.
Überhaupt keinen Sinn ergibt es, wenn Festpreisanbieter potenziellen Kunden Pläne vorlegen, weil auch hier die Wünsche noch gar nicht besprochen wurden. Ein Audi A3 kann mehr kosten als ein 5er BMW, wenn der eine gespickt ist mit Sonderausstattung.
Die Wohnfläche (1m2 kostet xy) ist kein Parameter für die Baukosten!
Es geht nur über das Besprechen aller möglichen Bauherrenwünsche.