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Baukosten
Jedes Bauprojekt beginnt mit der Frage der Kosten. Was kostet ein Haus? Hier wird zu Beginn mit Schätzwerten gearbeitet, z. B. 1 m2 Wohnfläche kostet 1.800 €. Doch Baukosten dürfen nicht geschätzt werden, nicht einmal zu Beginn. Sie müssen berechnet werden!
1 m2 Wohnfläche kann 1.800 € kosten … aber auch 2000, 2500, 3000, 3500, 4000 €. Wer sparen will/muss, wird zu den niedrigen Schätzpreisen greifen und von da an gerät das Bauprojekt in Schieflage.
Zuerst einmal muss gemeinsam geklärt werden, was Bauherren unter »Baukosten« verstehen, denn dieser Begriff »Baukosten« wird verschieden interpretiert. Für die meisten Bauherren sind Baukosten »alles«, auch die Kosten für das Grundstück, die Anlage des Gartens, Möbel und Baunebenkosten.
Was kostet ein Haus? Was kostet ein Auto, 100 kg Lebensmittel, 200 Kleidungsstücke? Daran wird deutlich, dass die Frage kein relevantes Ergebnis bringen kann. Auch der Zusatz »ein einfaches Haus, aber mit guten Materialien« hilft hier nicht weiter, denn was ist »einfach« und was sind »gute Materialien«?
Aber mit irgendeinem Schätzwert je Quadratmeter Wohnfläche muss ja begonnen werden:
2.500 €/m2 nicht unterkellert
3.000 €/m2 unterkellert
Mir ist bewusst, dass das für viele relativ hohe Preise sind und die Meinung verbreitet ist, das gehe doch auch günstiger. Natürlich geht es günstiger, ebenso teurer. Diese 2.500 bzw. 3.000 €/m2 sind nur ein Wert zur allergröbsten Abschätzung. Noch bevor gezeichnet wird, sollte dieser Wert anhand des nachfolgend beschriebenen Verfahrens verifiziert werden.
Es ist unrealistisch, in der Frühphase einer Planung brauchbare Baukosten genannt zu bekommen.
Wie soll das gehen? Kleinwagen, Mittel-, Oberklasse: 15.000, 30.000, 60.000 €.
Der Kleinwagen kann zwischen 10.000 - 35.000 € kosten, das kann sich mit der Mittelklasse überschneiden.
Dieser Vergleich mit einem Auto ist deshalb hilfreich, weil wir hier ein gewisses Gespür für Preise haben. Eine grobe Faustformel:
Ein Haus kostet etwa das 20-fache eines Autos in adäquater Qualität.
Ein Auto für 20.000 € entspricht Baukosten von rund 400.000 €. Ein gebauter Porsche lässt sich mit Baukosten ab ca. 2 Mio. Euro vergleichen. Das dient wirklich nur dazu, ein gewisses Gefühl für Baukosten zu bekommen. Kaum jemand wünscht sich von einem Neuwagenverkäufer einen guten Mittelklassewagen für 12.000 €. Beim Bauen jedoch sind solche »Wünsche« an der Tagesordnung.
Wenn ein Kleinwagen zwischen 10.000 - 35.000 € kosten kann, könnte ein »kleines Haus« zwischen 200.000 - 700.000 € kosten, was kein Witz ist. Das soll noch einmal unterstreichen, wie wenig sinnvoll es ist, eine konkrete Hausplanung mit solchen Schätzpreisen zu beginnen.
Unterscheidung Gesamtkosten- Baukosten
Es ist sehr wichtig, die Baukosten auch als solche zu erfassen, um sie nicht mit Gesamtkosten oder Baukosten + Planungskosten zu verwechseln.gesamtkosten.xlsx ab Excel 2010, am besten »speichern unter ...«
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Von dem Gesamtbudget der Bauherren (im Beispiel 600.000 €) wird zuerst alles abgezogen, was nicht direkt zum Hausbau gehört. Hier sollten Bauherren auch die Kosten für Möbel und Garten realistisch ansetzen, auch wenn zu einem frühen Zeitpunkt nur grob geschätzt werden kann, was eine Gartenanlage kostet. Auf jeden Fall sollte in dieser Position keine null stehen, auch nicht bei den Möbeln, zu denen auch Lampen, Vorhänge, usw. gehören.
In dem obigen Beispiel bleiben von 600.000 € dann noch 390.000 € für den reinen Hausbau.
Davon sind wiederum ca. 10- 20% abzuziehen entweder für den Gewinn des Festpreisanbieters oder das Architektenhonorar.
Wie bereits unter Festpreis-Anbieter ausgeführt, fallen für Planung oder Bauträger-Gewinn immer Kosten an, auch wenn Festpreisanbieter das nicht so angeben.
Weithin sind abzuziehen die Kosten für eine Bauleitung, sofern es eine externe, also neutrale bzw. den Bauherren dienende Bauleitung als Qualitätsüberwachung geben soll. Diese Bauleitung hat nichts mit der Bauleitung eines Festpreisanbieters zu tun!
Damit verbleiben für die reinen Handwerkerkosten 340.000 €.
Diese 340.000 € sind das, was man Baukosten nennt.
Sie umfassen auch die Haustechnik und sind die Kosten für ein bezugsfertiges Haus ohne Möbel und Gartenanlage.
Gerade wenn das Budget knapp ist, macht es nicht viel Freude, so zu rechnen, aber gerade mit knappem Budget muss so gerechnet werden.
Der Festpreisanbieter wird vermutlich ein weitaus günstigeres Angebot vorlegen, um später mit Nachträgen dann doch wieder auf diese Summe zu kommen. Das Thema hatten wir bereit unter Festpreis-Anbieter.
Wer hier bereits falsch rechnet, für den wird das Projekt nicht gut ausgehen.
Es ist enorm wichtig, transparent festzulegen, was jeder unter »Baukosten« versteht!
Stehen nun die reinen Baukosten fest, ist die nächste Frage: Wie viel »Haus« bekomme ich für dieses Geld? Oder die Frage: Wo liegt die Kostenuntergrenze, denn man wird gewiss nicht für 100.000 € ein Haus bauen können? Liegt sie bei 200.000, 250.000 oder etwas höher?
Nach meiner Einschätzung liegt sie bei 250.000 €. Darunter geht es praktisch nicht mehr und selbst diese 250.000 € sind schon ein Drahtseilakt, denn es macht ja keinen Sinn, eine Bruchbude zu bauen, die nach 25 Jahren Schrott ist. Eigentlich sind 300.000 € schon die Untergrenze.
Genau hier setzen die Festpreisanbieter an! Das ist ihre Preisklasse, denn das sind auch meist genau die Kunden, die sich ein Haus sehnsüchtig wünschen. Und genau diese Kunden schmerzen dann spätere Nachträge über bspw. 50.000 € sehr.
Bauherren mit diesem Budget (250.000 - 300.000 € reine Baukosten) haben fast keine Chance, herauszufinden, ob sie dafür wirklich ein Haus bekommen können, das auch nach einigen Jahrzehnten noch einen Wert darstellt. Wo sie auch hingehen, stets wird versucht, sie gleich als Kunden zu gewinnen.
Möblierungsliste
Bauherren wissen meist ziemlich genau, welche Möbel und Nutzungen sie wünschen. Sie können darauf nur keine sinnvollen Grundrisse erstellen. Mit diesem Verfahren geben sie die Planungsdaten vor.
In jedem Haus wird es Möbel oder Sanitärgegenstände geben, sie man unbedingt braucht: Esstisch, Betten, Schränke, WC, Waschtische, usw. Jedes dieser Stücke hat einen Flächenbedarf als Standfläche, aber auch als Nutzungsfläche. Ein Esstisch 2 x 1 m benötigt Platz rund herum. Eine Küche mit Kochinsel braucht mehr Grundfläche.
Eine kinderreiche Familie kann durchaus 3 WCs und 2 Duschen brauchen, dabei stellt sich die Frage, ob das in 1, 2 oder 3 Bädern eingebaut wird, erst später. Aus der bisherigen Wohnerfahrung wissen Bauherren sehr gut, was sie brauchen, etwa 6 m Garderobenschränke, weil die jetzigen 3 m in keiner Weise ausreichen. 6 m Schränke lassen sich kaum im Schlafzimmer unterbringen, also wird es wohl eine Ankleide geben.
Schritt 1: Möbelliste erstellen
Moeblierungsliste.pdf
Wichtig dabei ist, nicht nur die Möbel aufzulisten, sondern auch die Fläche, die zur Benutzung erforderlich ist. Vor einem Schrank oder einem Waschtisch muss man stehen können.
Selbst bei einem kleinen Haus ist das eine erstaunlich lange Liste.
Auch bei sehr großen Häusern empfiehlt sich dieses Vorgehen. Hier summiert sich der Flächenbedarf dann eben auf mehrere 100 m2. Ich habe hierfür ein kleines Programm verfasst, mit dem ich in einem Erstgespräch mit den Bauherren dieses Flächenbedarf ermittle.
Schritt 2: Raumzuordnung
Sind alle Möbel gelistet, werden sie Räumen zugeordnet.Raumzuordnung.Moebel.pdf
Die Software generiert automatisch je Raum eine Türe, denn einen nutzbaren Raum ohne Türen wird es nicht geben. Das Spezielle an Türen ist ihr Flächenbedarf vor und hinter der Tür. Im Mittel sind je Türe ca. 4 m2 erforderlich. 10 Türen brauchen also für sich bereits 40 m2. Dasselbe gilt für Haustüre und alle Terrassentüren.
Wohnfläche.pdf
Das Ergebnis ist erstaunlich, denn durch die Türen erhöht sich die Wohnfläche von 122 auf 175 m2. Etwa 31% erfordern die Flächen der Türen, die von Möblierung freibleiben müssen. Dieses Beispielhaus mit - an sich - sparsamen Vorgaben kommt bereits auf 175 m2.
Aber was kostet dieses Haus nun? Sind diese 175 m2 im Rahmen des Budgets?
Wo gäbe es noch Sparpotenzial bei der Fläche?
Das Esszimmer beispielsweise könnte aufgelöst, der Esstisch im Wohnzimmer oder der Küche stehen. Einige Terrassentüren könnten gestrichen werden, denn es macht wenig Sinn, solche Türen zu bauen, um dann ein Möbel davor zu stellen.
All das funktioniert noch ohne jede Planzeichnung und kostet damit auch nur wenig Planungsaufwand.
Schritt 3: Basishaus
Diese 175 m2 werden nun auf die gewünschten Geschosse verteilt. Beispielsweise je 87,5 m2 in Erd- und Obergeschoss. Allerdings wäre es Zufall, wenn das genau ausgeht. Was, wenn im EG 100 m2, im OG nur 75 m2 benötigt werden? Dazu gibt es 3 Möglichkeiten:
a. Wohnfläche im OG auf 100 m2 vergrößern
b. Einen Raum in ein anderes Geschoss
c. Erdgeschoss bekommt einen Anbau
Nun wird die Wohnfläche in ein fiktives, zweigeschossiges Haus »übersetzt«. Aus 175 m2 werden ca. 230 m2 Bruttogeschossfläche, je Geschoss 115 m2, also ein Haus 10,00 x 11,50 m. Oder 10,00 x 9,00 m mit einem EG-Anbau. Man braucht keine Fachkenntnisse, um zu wissen, dass ein Haus ohne Anbauten preiswerter ist, andererseits bilden Anbauten sehr schöne, geschützte Außenbereiche.
In meiner Kostensoftware wird dieses Haus nun durchgerechnet und zwar auf Minimalstandard. Geschosshöhe nur 2,50 m, 36,5 cm Ziegelaußenwände, einfache Türen, Böden, usw. Per Klick erfährt man, was ein Keller kosten würde.
Kaum jemand wird dieses Basishaus in dieser Ausstattung haben wollen, aber damit liegen Basiskosten vor, vergleichbar einem PKW-Basismodell mit kleinstem Motor und keinerlei Zusatzausstattung.
Nun beginnt - immer noch ohne Planzeichnung - das Konfigurieren.
Das Einmalige an dieser Konfiguration ist, dass die Bauherren stets sofort erfahren, was der »Sonderwunsch« kosten würde, etwa ein Erdgeschoss mit 2,75 ode 3,00 m Höhe oder dickere Außenwände und vieles mehr.
Natürlich ist dieses rechtwinklige Basishaus nicht der spätere Entwurf, denn es gibt wie gesagt ja noch keine Planzeichnung. Der spätere Entwurf wird mit Sicherheit anders aussehen, aber auch hier ist dann interessant zu erfahren, was es kostet, der von der geometrischen Idealform abzuweichen.
Wichtig ist nun Folgendes:
Die Kostensoftware zeigt nun realistische Baukosten mit einer Fehlertoleranz von ca. 5%. Damit lässt sich gut arbeiten. Noch bevor ein Plan gezeichnet wird, müssen die Kosten dieses fiktiven Hauses im Rahmen des Budgets liegen. Tun sie das nicht, gibt es 2 Möglichkeiten:
a. Das Haus wird verkleinert, Möbel und/oder Türen werden gestrichen.
b. Bauherren ignorieren die höheren Baukosten und vertrauen darauf, dass das schon »irgendwie« klappen wird, vielleicht mit einem »Festpreis«. Natürlich ist Variante (b) der sichere Weg in die Kostenfalle.
Das ist der einzige - und wirklich einzige Weg - um von Beginn an mit realistischen Baukosten zu agieren.
Alles andere ist riskant und kann übel ausgehen für die Bauherren.
10 Innentüren können 20.000 € kosten oder nur 4.000 €.
Klappläden verteuern ein Fenster um rund 600 €, bei 20 Fenstern sind das 12.000 €.
Manchmal scheint es, als wäre die Baubranche gegenüber anderen Branchen um Jahrzehnte zurück, was den Umgang mit Baukosten angeht. Bauverträge werden bis ins Detail ausgearbeitet, jede Menge DIN-Normen werden zu Rate gezogen, aber der Startschuss für ein Bauprojekt beginnt mit dem Lesen in einer Glaskugel.
Wer anfangs mit 2.500 €/m2 kalkuliert (ohne Keller) liegt sicherlich nicht so richtig falsch, aber 2.500 €/m2 erscheinen vielen Bauherren als zu hoch. Man habe gelesen und gehört, es ginge deutlich preiswerter. Vielleicht geht es ja auch preiswerter, aber das kann erst sicher gesagt werden, wenn es eine umfassende Kostenaufstellung gibt mit etwa 500 Positionen. Alle anderen Angaben zu Baukosten sind Absichtserklärungen, meist auch ohne jede juristische Bedeutung, »Festpreise« genauso wie eine »Kostenschätzung nach DIN 276«, die Kosten-Glaskugel der Architekten.
Dieses Verfahren mag sehr sachlich klingen und ist es auch. Doch wie die Referenzliste zeigt, entstehen am Ende dennoch schöne Häuser. Ich nehme Baukosten sehr ernst und betreibe damit auch einen gewissen Aufwand, denn Vertrauen lässt sich hier nur durch Rechnen herstellen. Bauherren brauchen transparente Baukosten von Anfang an, egal ob es sich um ein kleines Haus handelt oder ein Millionenprojekt.